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厦门地铁建设催涨周边房价 警惕价值提前透支

2015-6-7 02:10| 发布者: wanxmcn| 查看: 392| 评论: 0

摘要: 厦门地铁,终于来了。  随着岛内湖滨东路、莲花路口等多个站点相继进行围挡施工,湖滨南路等多处贴出地铁沿线拆迁公示,提了数年之久的厦门地铁很快将进入正式施工阶段。而作为地铁尤其是1号线沿线房地 ...

厦门地铁,终于来了。

  随着岛内湖滨东路、莲花路口等多个站点相继进行围挡施工,湖滨南路等多处贴出地铁沿线拆迁公示,提了数年之久的厦门地铁很快将进入正式施工阶段。而作为地铁尤其是1号线沿线房地产楼盘,近来看涨之势日益明显。

  集美作为地铁经过的主要区域,其所开发的楼盘最集中,地铁线经过的楼盘最多,已经有迹象显示,集美正在成为地铁沿线经过最大的受益者。

  目前厦门楼市有一种言论认为,厦门房价受地铁利好消息,将在3年后直追北上广。业内分析人士则认为,抛开房价不言,地铁在改善城市交通面貌,有利提升厦门岛内外衔接发展上确有很大利好,更强调地铁改变生活而忽略对地产的影响,方是正道。

  地铁前期展开岛外沿线楼盘大打地铁牌

  从今年年中开始,岛外规划中的地铁一号线楼盘开始大打地铁牌为自己造势。

  5月份,新城际广场打出“新城际广场,30分钟,穿过你的城市我的家”,强调自己的楼盘位于地铁沿线主要站点,快速连通半个小时直达岛内火车站等核心商圈。从6、7月份开始,岛外沿线的主要楼盘,如住宅园博1号、中航城国际社区、华润橡树湾等多个沿线楼盘,也纷纷打出了“如家门口地铁线、地铁在侧”等宣传广告,开始热炒地铁盘的附加价值。

  根据厦门市土房局公示的厦门轨道交通1号线站点用地资料,厦门地铁1号线主要规划24个站点,从镇海路站到岩内北广场站。而沿线主要楼盘包括,住宅·园博1号、中航城·国际社区、IOI·园博湾、华润橡树湾、住宅·莲花新城、住宅·莲花国际、中交·和美新城、新城际广场、万科广场等多个楼盘。

  自地铁规划站点公布至今,厦门多个“地铁房”瞬间被贴上“价值洼地、升值潜力股”等标签,一夜之间成了投资热点,各开发商纷纷准备涨价,购房者则加快了购房节奏。必须承认,地铁在带动交通、生活便利的同时,也将带动房价的上涨。

  沿线主要楼盘受多方因素影响价格被催涨

  从今年前10个月的厦门楼市均价看,集美确实受多个利好因素尤其是地铁影响,价格催涨幅度最大。

  今年9月,中航城·国际社区C区新推的复式产品均价在13000多元/平方米,而此前价格,首期定价10500元/平方米,涨幅在30%以上。目前,中航城· 国际社区的价格,已经保持到15000-17000元/平方米左右的单价。

  新近推出的IOI·园博湾,其在国庆期间推出的2#楼86-120平方米新品销售火热,均价为18000元/平方米。此外,中交和美新城,开盘预售起价13000,目前均价已经在15000以上,涨幅明显。

  据记者调查,几乎所有地铁沿线楼盘售价较此前都有所上调,涨幅在30%左右,而岛内地铁沿线楼盘的二手房业主开始惜卖,坐等升值。

  据了解,住宅·园博1号靠近园博苑站、杏锦路站,目前一期工程已经基本完工,一期高层仅剩部分房源在售;中航城·国际社区靠近诚毅广场站、董任站,项目C区最后一栋高层复式楼王55#楼,约120-165平方米精装复式产品,即将加推;IOI园博湾靠近董任站、诚毅广场站,项目91-120平方米精装御品将于近期加推;华润·橡树湾靠近董任站,二期新推89㎡舒适两房、144-168㎡阔绰三四房和高品质花园洋房;住宅莲花新城靠近诚毅广场站,项目一期落架过半,二期已经封顶,一期二期高层部分均已售罄;住宅莲花国际靠近诚毅广场站,43-55平方米挑高5米SOHO产品即将入市,不限购不限贷,仅355套;中交·和美新城靠近诚毅广场站,预计11月将推唯一洋房组团;新城际广场靠近岩内北广场站,目前仅余少量10#、11#楼的83-89平方米俩房及110平方米三房在售,均价为11000-12000元/平方米。

  厦门著名地产分析人士程凌虚认为,地铁房骤然升温,主要原因有三,首先是价格因素。在岛内愈发高昂的房价背景下,地铁的开通,无疑给许多购房者带来一大利好消息。与岛内满城尽是每平方米均2、3万元楼盘相比,岛外地铁沿线楼盘1万多元显示出相对低价的竞争优势。其次是交通因素。对交通拥挤的厦门而言,许多人购房把有无轨通交通到达当成首选,有了地铁的“穿针引线”,那些散落在岛外的楼盘也变得不再遥远。第三,开发商及中介公司炒作。这与当年炒作BRT沿线房产如出一辙,BRT通到哪里,哪里的房产便升温。

  3年后房价直追北上广?警惕价值被提前透支

  有观点认为,地铁改变一个城市的生活方式,对站点、沿线楼盘房价上涨影响也非常大,北京、上海、广州就是典型的例子,厦门“地铁房”房价或将直追这三大城市。

  第一太平戴维斯厦门分公司董事张守亮认为,从北上广及世界大多数著名城市地铁的实践看,由于普通住宅的交通问题得到解决,凡是地铁沿线经过的地方,房价一般会提升50%以上,因此也有了房地产业界的俗语即“大桥两头,地铁出口”,凡在这两侧的物业商业价值都能得到明显提升。同时,地铁经过的地方,40分钟以内的区域,其商业物业就和市中心区没什么差别,而它偏安一方的良好居住环境,则是中心城区并不具备的。

  但同时也要注意,真正的地铁房,张守亮认为,至少应该在步行15分钟以内能够到达地铁站的,才能称为真正的地铁房,同时,换乘的公交车站最好不要超过两个站。

  此外,过度热炒地铁房未必理性。比如,现在的翔安房价在岛外几个区中是比较低的,有业内人士就分析认为,翔安楼市早在刚刚规划建设翔安隧道的前后一段时间内就被提前透支了,所以很长一段时间发展反而裹足不前,需要提前预防集美地铁的类似情况。

  程凌虚说,从已通地铁的北上广深等城市来看,地铁房的弊端也是显而易见的。从居住的角度考虑,买靠最前面的“地铁房”并不是最好的,人流量大,环境比较嘈杂。研究表明,住宅与地铁距离过近并不宜居,地铁的震动、噪音会严重影响居住质量,在纽约、东京等国外大都市中,居民普遍认同的标准是,住宅与轨道交通和商业中心最适中的距离为1公里以上,步行10-15分钟最为适宜。更重要的是低频振动、次声、地辐射对人的影响。二是不排除有借地铁炒作的“假沿线”楼盘,按上海统计部门给出的解释,距离地铁站点步行5分种内的房子,称之为“正地铁房”;10分钟内称为“准地铁房”;15分钟内称之为“近地铁房”。距离不同,房价、升值空间也不一样。三是在选择“地铁房”的时候要多综合考量楼盘品质,比如配套和小区物业方面,要根据实际需要来选择适合自己的房子,无需盲从跟风。


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